Tratamiento Fiscal de la Compraventa con Reserva de Dominio en México

El contrato de compraventa con reserva de dominio en México se utiliza cuando el vendedor entrega un bien al comprador, pero se reserva la propiedad del mismo hasta que se cumpla con el pago total acordado. Este tipo de contrato es común en ventas a plazos y es utilizado para garantizar el cumplimiento de la obligación de pago, protegiendo los derechos del vendedor hasta que el comprador cumpla con lo pactado. Aunque el comprador recibe la posesión del bien, la propiedad no se transfiere completamente hasta que se haya cubierto el monto total, lo que convierte al bien en una especie de garantía para el vendedor en caso de incumplimiento.

De acuerdo con el Código Civil Federal (CCF), en su artículo 2312, se establece que el vendedor puede retener el dominio del bien hasta que el comprador cumpla con la totalidad del pago. Mientras tanto, el comprador posee el bien como si fuera el propietario, aunque legalmente no lo es. Si el comprador no cumple con su obligación, el vendedor tiene derecho a recuperar el bien. Este contrato se emplea para dar flexibilidad y seguridad en las ventas, principalmente cuando se trata de compras a plazos, ya que permite al vendedor recuperar el bien en caso de incumplimiento sin necesidad de acudir a procesos legales más complejos.

En términos fiscales, el Código Fiscal de la Federación (CFF), en su artículo 14, fracción I, establece que se considera enajenación cualquier transmisión de propiedad, aunque el vendedor se reserve el dominio. Esto implica que, para efectos fiscales, desde el momento en que se firma el contrato, se genera la obligación de calcular y pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR), incluso si la propiedad no ha sido completamente transferida. El ISR se calcula sobre la ganancia obtenida (valor de venta menos deducciones permitidas) y debe ser pagado dentro de los 15 días siguientes a la firma del contrato. El notario público que interviene en la operación es el encargado de calcular y enterar el ISR correspondiente, de acuerdo con lo establecido en la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR).

El principio de flujo de efectivo también aplica en el pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA), según la Ley del IVA (LIVA). Esto significa que el IVA se paga conforme se vayan recibiendo los pagos por la venta, es decir, no se genera una obligación de enterar el IVA hasta que el comprador realice el pago. Sin embargo, si se trata de la enajenación de casas habitación, estas operaciones están exentas del IVA, de acuerdo con el artículo 9, fracción II de la LIVA, incluso si la venta se realiza bajo reserva de dominio. De igual manera, la ganancia obtenida por la venta de una casa habitación está exenta del ISR, según lo establece el artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la LISR.

Además del ISR y el IVA, cada estado tiene su propio impuesto local por la adquisición de inmuebles. Por ejemplo, en la Ciudad de México, el Código Fiscal de la CDMX señala en su artículo 115, fracción II que el impuesto sobre la adquisición se debe pagar dentro de los 15 días posteriores a la firma del contrato, independientemente de cuándo se transfiera el dominio.

Finalmente, es importante mencionar que la inscripción en el Registro Público de la Propiedad es crucial para que la reserva de dominio tenga efectos frente a terceros, protegiendo los derechos del vendedor y evitando posibles conflictos con terceros que pudieran adquirir el bien sin que se haya cumplido con la obligación de pago.