ISR en la Venta de Inmuebles: Cómo Calcularlo Correctamente

Según el Código Fiscal de la Federación (CFF), en su fracción I, la enajenación de bienes se refiere a cualquier transmisión de propiedad, incluyendo aquellas situaciones en las que el vendedor se reserve el dominio de los bienes. La enajenación de un bien inmueble, como una casa o un local comercial, se considera un acto de esta naturaleza y, por tanto, está sujeta al ISR. Esta operación debe protocolizarse ante un notario público, quien calcula y retiene el ISR como un pago provisional que se enterará a las autoridades fiscales.

La Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) establece que el ingreso obtenido por la venta de un bien inmueble es el monto de la contraprestación recibida. Cuando no haya contraprestación específica, se debe atender al valor de avalúo practicado por una persona autorizada por las autoridades fiscales. A este ingreso se le podrán restar ciertas deducciones autorizadas por la ley. Estas deducciones incluyen:

Costo comprobado de adquisición actualizado, que no puede ser inferior al 10% del monto de la enajenación.

Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones que se hayan hecho al inmueble, actualizadas y sin incluir gastos de conservación.

Gastos notariales, impuestos y derechos relacionados con la adquisición y enajenación del inmueble.

Comisiones y mediaciones pagadas por la adquisición o enajenación del bien.

La diferencia entre el ingreso percibido y las deducciones autorizadas representa la ganancia obtenida por la venta del inmueble. Esta ganancia es la base para calcular el ISR, según la tarifa anual del ISR para personas físicas, o la tasa de 30% para personas morales. Además, el artículo 126 de la LISR establece que se deberá aplicar un impuesto local del 5% sobre la ganancia obtenida.

En la práctica, el notario público tiene la responsabilidad de calcular el impuesto. Lo hará dividiendo la ganancia entre el número de años transcurridos entre la adquisición y la venta del inmueble (hasta un máximo de 20 años), y aplicando la tarifa anual del ISR correspondiente a personas físicas. Por ejemplo, si una persona vende un inmueble con una ganancia de $1,200,000 después de 12 años de tenencia, la ganancia anual sería de $100,000. Al aplicar la tarifa anual de ISR, el impuesto anual sería de $7,929.28. Multiplicando por los 12 años de tenencia, el total del ISR sería $95,151.36.

Adicionalmente, el notario aplicará la tasa del 5% a la ganancia obtenida, que se enterará como impuesto local en la entidad federativa donde se ubique el inmueble. Este monto es acreditable contra el ISR, y si excede el impuesto federal, solo se enterará la diferencia.

Exenciones al ISR en Enajenación de Inmuebles La LISR, en su artículo 93, contempla exenciones para la venta de la casa habitación del contribuyente, siempre que la contraprestación obtenida no exceda de 700,000 Unidades de Inversión (UDI). Si se cumplen estos requisitos, y la transmisión de propiedad se hace ante notario público, no se pagará ISR. Sin embargo, esta exención solo es válida si, en los cinco años anteriores, el contribuyente no ha vendido otra propiedad con la misma exención.

El notario público debe consultar al Servicio de Administración Tributaria (SAT) para verificar si el contribuyente ha utilizado la exención en el plazo establecido.

Diferencias entre Bienes Muebles e Inmuebles En este contexto, es importante diferenciar entre bienes muebles e inmuebles. Los bienes muebles son aquellos que se pueden mover de un lugar a otro, mientras que los bienes inmuebles son activos fijos, como terrenos y construcciones adheridas al suelo.